청약가점 84점 만점 계산법 총정리 — 나는 몇 점? 2026년 달라진 점까지

민영주택 청약에 도전할 때 가장 먼저 마주치는 벽이 바로 '청약가점'입니다. 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간, 이 세 가지를 더해 최대 84점까지 나오는데, 항목별 계산 기준을 정확히 모른 채 어림짐작으로 접근했다가 정작 중요한 순간에 점수를 손해 보는 경우가 많습니다. 계산 공식부터 2026년 달라진 제도까지 한 번에 정리했습니다.

📌 핵심만 먼저 정리
청약가점 만점: 84점 (무주택기간 32점 + 부양가족 수 35점 + 청약통장 가입기간 17점)
기준 시점: 입주자 모집공고일 현재 상태로 산정
2026년 변화: 청약통장 월납입 인정한도 25만원, 배우자 통장 가입기간 최대 3점 합산, 미성년자 납입 인정기간 2년→5년 확대
가장 중요한 원칙: 세 항목 모두 '공고일 기준'으로 다시 계산되므로, 관심 단지 공고 전 미리 점검이 필수

① 청약가점제, 왜 알아야 하나

민영주택 일반공급은 크게 가점제와 추첨제로 나눠 당첨자를 뽑습니다. 전용면적과 지역(투기과열지구·조정대상지역 여부 등)에 따라 가점제 적용 비율이 달라지긴 하지만, 인기 지역·인기 단지일수록 가점제 물량 비중이 높은 경우가 많아 결국 내 청약가점이 몇 점인지가 당첨 가능성을 좌우하는 핵심 변수가 됩니다. 문제는 이 점수가 단순히 "무주택 기간이 기니까 유리하겠지" 수준의 감으로 계산할 수 있는 게 아니라는 점입니다. 세 가지 항목 모두 법정 기준에 따라 정교하게 계산되고, 기준일도 신청 시점이 아니라 '입주자 모집공고일'이라는 점을 놓치면 예상보다 낮은 점수로 낭패를 볼 수 있습니다.

② 84점 만점 구성 한눈에 보기

청약가점은 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점) 세 항목을 단순 합산한 값입니다. 세 항목 중 배점이 가장 큰 것은 부양가족 수이고, 그다음이 무주택기간, 마지막이 청약통장 가입기간 순입니다. 흔히 "통장을 오래 넣어두면 무조건 유리하다"고 생각하기 쉽지만, 실제로는 통장 가입기간의 배점이 세 항목 중 가장 작기 때문에 무주택기간과 부양가족 수 관리가 훨씬 더 중요합니다.

③ 무주택기간 (최대 32점) — 기준일부터 정확히 알기

무주택기간은 신청자 본인과 배우자를 기준으로, 만 30세가 된 날부터 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 기간을 산정합니다. 과거에 주택을 보유했던 이력이 있다면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 시점부터 다시 계산이 시작된다는 점도 중요합니다. 즉 "예전에 집이 있었다가 판 지 오래됐다"고 해서 무조건 기간이 길게 인정되는 게 아니라, 처분 시점이 새로운 출발점이 될 수 있다는 뜻입니다.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
1년 미만	2점	8~9년	18점
1~2년	4점	9~10년	20점
2~3년	6점	10~11년	22점
3~4년	8점	11~12년	24점
4~5년	10점	12~13년	26점
5~6년	12점	13~14년	28점
6~7년	14점	14~15년	30점
7~8년	16점	15년 이상	32점(만점)

④ 부양가족 수 (최대 35점) — 세대원 범위부터 확인

부양가족 수는 입주자 모집공고일 현재 청약통장 가입자의 주민등록등본에 함께 등재된 세대원을 기준으로 산정합니다. 여기에 포함되는 범위는 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 그리고 직계비속인데 미혼인 자녀에 한정됩니다. 세 항목 중 배점이 가장 큰 만큼, 등본상 세대 구성을 미리 점검해두는 것이 가점 관리의 첫걸음입니다. 예를 들어 결혼 전 부모님과 세대를 합쳐두었는지, 자녀의 혼인 여부에 따라 부양가족 인정 여부가 달라지는지 등을 미리 확인해야 합니다.

부양가족 수	점수
0명 (본인만)	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점(만점)

⑤ 청약통장 가입기간 (최대 17점) — 배점은 작아도 놓치면 안 되는 이유

청약통장 가입기간은 입주자 모집공고일 현재 청약통장 가입 기간을 기준으로 산정합니다. 눈여겨볼 점은, 통장 종류를 전환하거나 예치금액을 변경하거나 명의를 변경한 경우에도 최초 가입일(순위기산일)을 기준으로 가입 기간을 계산한다는 것입니다. 즉 과거 청약저축·청약예금·청약부금을 주택청약종합저축으로 전환했더라도 처음 가입한 날짜부터 기간이 이어서 인정되므로, 오래된 통장을 함부로 해지하고 새로 만드는 것은 손해로 이어질 수 있습니다.

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	8~9년	10점
6개월~1년	2점	9~10년	11점
1~2년	3점	10~11년	12점
2~3년	4점	11~12년	13점
3~4년	5점	12~13년	14점
4~5년	6점	13~14년	15점
5~6년	7점	14~15년	16점
6~7년	8점	15년 이상	17점(만점)
7~8년	9점

⚠️ 놓치면 안 되는 포인트
세 항목 모두 '입주자 모집공고일'을 기준으로 다시 계산됩니다. 신청일이 아니라 공고일이 기준이기 때문에, 관심 단지의 공고가 뜨는 시점에 내 나이·세대 구성·통장 가입기간이 어떻게 바뀌어 있을지 미리 시뮬레이션해보는 습관이 중요합니다.

⑥ 2026년, 청약통장 관련 무엇이 달라졌나

2026년 들어 청약가점 계산에 영향을 주는 제도 변화가 이어지고 있습니다. 우선 2024년 11월부터 청약통장 월 납입 인정 한도가 1983년 이후 유지돼온 10만원에서 25만원으로 상향된 흐름이 이어지고 있고, 이에 맞춰 청약통장 소득공제 한도도 연 240만원에서 300만원으로 늘어 납입액의 40%까지 공제받을 수 있게 됐습니다. 여기에 2026년부터는 배우자가 보유한 청약통장 가입 기간을 최대 3점까지 합산할 수 있는 제도가 자리를 잡았고, 미성년자 시기의 납입 인정 기간도 기존 2년에서 5년으로 대폭 확대됐습니다. 즉 어릴 때부터 부모가 자녀 명의로 청약통장을 만들어 꾸준히 납입해왔다면, 성인이 된 뒤 인정받는 가입기간이 예전보다 훨씬 길어진다는 뜻입니다.

항목	이전	현재
월납입 인정한도	10만원	25만원
소득공제 한도	연 240만원(40%)	연 300만원(40%)
배우자 통장기간 합산	불가	최대 3점 합산 가능
미성년자 납입 인정기간	최대 2년	최대 5년

⑦ 실전 예시로 내 가점 감 잡기

예를 들어 만 39세, 무주택기간 9년(20점), 배우자·자녀 2명을 포함한 부양가족 3명(20점), 청약통장 가입기간 12년(13점)인 경우를 가정해보면 20+20+13=53점이 나옵니다. 같은 조건에서 청약통장만 15년 이상으로 늘리면 20+20+17=57점까지 오르지만, 부양가족을 4명(자녀 1명 추가)으로 늘리면 20+25+13=58점으로 오히려 더 크게 오릅니다. 이처럼 배점이 큰 무주택기간·부양가족 수 관리가 통장 가입기간 관리보다 실전에서 훨씬 큰 폭의 점수 차이를 만든다는 걸 숫자로 확인할 수 있습니다. 물론 부양가족 수는 인위적으로 늘릴 수 있는 항목이 아니므로, 현실적으로는 무주택기간을 어떻게 유지하고 관리하느냐가 가장 중요한 변수가 됩니다.

⑧ 가점 관리 체크리스트

• 등본 정리부터 — 부양가족으로 인정받을 세대원이 실제로 주민등록등본에 함께 등재돼 있는지 확인합니다.
• 무주택기간 기산일 확인 — 만 30세 또는 혼인신고일 중 언제부터 계산되는지, 과거 주택 처분 이력이 있다면 재기산 여부를 점검합니다.
• 통장 해지는 신중하게 — 전환·명의변경을 해도 최초 가입일이 그대로 인정되므로, 오래된 통장을 함부로 없애지 않습니다.
• 배우자 통장도 확인 — 배우자 명의 청약통장의 가입기간을 합산할 수 있는지 미리 확인해둡니다.
• 공고일 기준으로 재계산 — 관심 단지의 예상 공고 시점에 내 가점이 몇 점이 될지 청약홈 가점 계산기로 미리 시뮬레이션합니다.
• 최신 공지 재확인 — 세부 배점표와 제도는 법령 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 신청 직전 청약홈과 국가법령정보센터 공지를 다시 확인합니다.

지난 글에서 다룬 [청약통장 전환 마감 총정리]와 [SH 재개발임대주택 청약 자격 요건]도 함께 보시면, 통장 관리부터 실제 공고 대응까지 한 번에 정리할 수 있습니다.

여러분은 청약가점 계산기로 직접 점수를 확인해보셨나요? 예상보다 점수가 낮게 나와서 놀라셨던 항목이 있다면 댓글로 공유해주세요.

※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 청약이나 금융상품 가입을 권유하는 것이 아닙니다. 청약가점 세부 배점 기준과 제도는 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 청약 전 반드시 청약홈(applyhome.co.kr) 및 국가법령정보센터의 최신 공고·법령을 확인하시기 바랍니다.